Bất động sản thương mại (tiếng Anh: Commercial Real Estate) là tài sản được sử dụng riêng cho mục đích kinh doanh hoặc để cung cấp không gian làm việc thay vì không gian sống.

Bất động sản thương mại

Khái niệm

Bất động sản thương mại trong tiếng Anh là Commercial Real Estate.

Bất động sản thương mại là tài sản được sử dụng riêng cho mục đích kinh doanh hoặc để cung cấp không gian làm việc thay vì không gian sống.

Thông thường, người cho thuê bất động sản thương mại được người thuê sử dụng cho mục đích kinh doanh.

Bất động sản thương mại bao gồm các cửa hàng bán lẻ, không gian văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, nhà hàng và cửa hàng tiện lợi.

 

Đặc điểm của Bất động sản thương mại

Như chính tên của nó, bất động sản thương mại được sử dụng cho mục đích thương mại.

Bất động sản thương mại cũng được sử dụng để chế tạo và sản xuất hàng hóa, đặc biệt là hàng hóa nặng.

Có 04 loại bất động sản thương mại chính để cho thuê, mỗi loại đòi hỏi mức độ trách nhiệm khác nhau từ người cho thuê và người thuê.

- Loại 1: người thuê chịu trách nhiệm trả thuế bất động sản.

- Loại 2: người thuê chịu trách nhiệm trả thuế bất động sản và bảo hiểm.

- Loại 3: người thuê chịu trách nhiệm trả thuế bất động sản, bảo hiểm và bảo trì.

- Loại 4: theo hợp đồng thuê nhà, người thuê chỉ trả tiền thuê nhà và chủ nhà trả tiền thuế bất động sản, bảo hiểm và bảo trì cho tòa nhà.

 

Quản lí Bất động sản thương mại

Làm cho bất động sản thương mại được thuê đầy đủ và liên tục là mục tiêu của bất kì chủ sở hữu nào.

Thông thường chủ nhà phải đạt được sự cân bằng giữa việc tối đa hóa giá thuê và giảm thiểu chỗ trống hay trả mặt bằng của người thuê nhà.

Việc trả mặt bằng có thể tốn kém cho người cho thuê vì không gian phải được điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu cụ thể của những người thuê khác nhau.

Chủ sở hữu tài sản có thể muốn thuê một công ty quản lí bất động sản thương mại để giúp họ tìm, quản lí và giữ chân người thuê, giám sát các hợp đồng thuê, và điều phối bảo trì tài sản và đảm bảo tính thị trường.

Kiến thức chuyên ngành của một công ty quản lí bất động sản thương mại rất hữu ích vì các qui tắc và qui định quản lí tài sản đó khác nhau tùy theo quận, đô thị, ngành, và qui mô.

 

Ưu điểm và nhược điểm của Bất động sản thương mại

Đầu tư vào bất động sản thương mại có những ưu điểm và nhược điểm như sau:

Ưu điểm

- Là nơi trú ẩn tốt khi thị trường chứng khoán bất ổn.

- Nguồn thu nhập cao.

- Dòng tiền ổn định từ người thuê dài hạn.

- Tiềm năng tăng vốn.

 

Nhược điểm

- Cần thêm vốn để đầu tư trực tiếp.

- Có nhiều qui định và qui tắc.

- Chi phí cải tạo cao hơn.

- Là tài sản không có tính thanh khoản cao.

 

Người sẽ trở thành tỷ phú trong tương lai lại có suy nghĩ khác: “Con đường để trở nên giàu như Donald Trump là bắt đầu bằng việc sở hữu một vài bất động sản thương mại.”

 

Bất động sản thương mại là người khổng lồ vô hình

Trong thời gian này, trên bất cứ tờ báo nào bạn cũng đều thấy các mẩu tin, phần lớn là tiêu cực về thị trường bất động sản nhà ở. Nhưng cũng có một thị trường bất động sản rất lớn khác, kém ồn ào hơn, nhưng lại độc lập với sự thăng trầm của nhà ở. Đó là thị trường bất động sản thương mai. Vậy, bất động sản thương mại là gì? Đó là:

• Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những tòa nhà chọc trời cho đến những tòa nhà nhỏ chỉ gồm một phòng khám nha khoa).
• Những khu căn hộ với ít nhất năm phòng.
• Cửa hàng, cửa hiệu, có thể nằm ở trong những trung tâm mua sắm lớn hay các trung tâm mua sắm nhỏ ở địa phương.
• Khách sạn và nhà hàng.
• Khu công nghiệp (nhà máy, kho bãi,v.v…).

Cơ hội làm giàu nhờ bất động sản thương mại là vô cùng lớn vì một lý do đơn giản là hầu hết mọi người đều cho rằng mình không bao giờ có thể sở hữu được loại bất động sản này.

Nếu các nhà đầu tư nhận ra rằng mình có thể làm giàu từ bất động sản thương mại, họ sẽ chiếm ngay thị trường này mà không đến lượt chúng ta. Vậy hãy nhận thấy rằng mình may mắn bởi thị trường bất động sản thương mại vẫn còn là nơi bí hiểm và thiếu thông tin đối  với hàng triệu nhà đầu tư.

Những nhà đầu tư này tự cho rằng không nên đầu tư kinh doanh bất động sản thương mại vì họ hình dung đến những rào cản lớn trong lúc đầu tư. Dưới đây là ba trong số nhiều rào cản tâm lý ngăn nhà đầu tư tham gia thị trường:

• “Tòa nhà càng to thì tôi càng phải có nhiều tiền để thanh toán ban đầu”
• “Tôi không có khả năng sở hữu một tâm mua sắm; tôi không biết gì về kinh doanh bán lẻ”
• “Những hợp đồng tốt phải kéo dài và không đến lượt tôi: tôi thường chỉ có những hợp đồng xấu.”

Tuy nhiên lý do dưới đây sẽ khiến bạn phải thay đổi cách nghĩ và nhận ra được tiềm năng to lớn của việc đầu tư vào một bất động sản thương mại.

 

Dòng tiền

Tiền mặt là vua. Nó sẽ giúp bạn tự do.

Nếu bạn có nhiều tài sản nhưng nó chỉ là trên giấy tờ thì sẽ có lúc thậm chí bán không thể thanh toán nổi các hóa đơn của mình. Bạn giàu có đấy nhưng nó chỉ thật sự có được khi bán tài sản hoặc tái đầu tư. Bạn không nhận được tiền hàng tháng.

Cần hiểu rằng chất bôi trơn trong kinh doanh chính là dòng tiền ổn định. Dù cỗ máy bất động sản của bạn có mạnh đến mức nào; nếu không có dòng tiền, hộp số của nó sẽ dừng lại.

Bất động sản thương mai tạo ra những lượng lớn chất bôi trơn kinh doanh – dòng tiền. Chắc chắn rằng, bạn hoàn toàn có thể làm giàu bằng cách đầu tư vào thị trường nhà ở một hộ. Nhưng tốt nhất, bạn nên đầu tư kinh doanh chuỗi các nhà theo tuần tự để có thể có được dòng tiền vào từng tháng theo ý muốn.

Thậm chí chỉ với duy nhất một bất động sản thương mại nào đó, bạn vẫn có thể hy vọng hàng tháng nhận được những tấm séc đều đặn trong hộp thư của mình.

Đầu tiên, giá trị các tấm séc này có thể chưa lớn, vì ưu tiên số một của bạn là đảm bảo trả được các dòng tiền trả cho tài sản. Bạn phải chi trả các chi phí vận hành hàng tháng, và chi phí vốn (cho sửa chữa lớn) sẽ phát sinh.

Nếu bạn sử dụng một hệ thống mua đã được kiểm tra và chứng minh, bạn sẽ có được một lượng tiền không những đủ để trang trải cho nhu cầu tài sản của bạn, mà thậm chí bạn còn có thể bỏ túi lượng tiền dư còn lại.

Mục tiêu đầu tiên của bạn là kiếm được số tiền ngang với số tiền mà bạn có thể kiếm được bằng công việc toàn thời gian của mình. Khi đó, bạn sẽ từ bỏ công việc đang có và tập trung hoàn toàn vào đầu tư.

Sau khi đã hoàn thành mục tiêu này, chắc chắn bạn sẽ đặt ra thêm nhiều mục tiêu khác: Có thể bạn sẽ dùng số tiền thừa để mua thêm tài sản hoặc giúp đỡ người thân đang gặp khó khăn, trả tiền học đại học cho con, đi nghỉ dài ngày hoặc tất cả những điều trên.

Dòng tiền đều sẽ giúp bạn cảm thấy tự do. Nó sẽ đem đến cho bạn sự tự tin và khả năng làm được những điều mà bạn chưa từng làm trong cuộc đời.

Bạn có thể nghĩ những điều to lớn nhưng chỉ bắt đầu từ những điều rất nhỏ.

Có hai đặc điểm vô cùng quan trọng của thị trường bất động sản thương mại: Thị trường này cho phép bạn có được nhiều tiền như bạn mong muốn, đồng thời cũng cho phép bạn bắt đầu với quy mô nhỏ.

Bạn cũng sẽ gặp ít rủi ro trong thị trường bất động sản thương mại. Nghe có vẻ kỳ lạ vì sao một tài sản lớn hơn một căn nhà lại có độ rủi ro thấp hơn một căn nhà. Nhưng nó là sự thật.

Giả sử bạn đang cho thuê một căn hộ đơn nguyên. Nhưng không có ai thuê nhà, chắc chắn 100% bạn không có thu nhập từ nó và bạn sẽ phải tự trả số tiền cầm cố sắp tới bằng tiền túi.

Với một bất động sản thương mại, bạn sẽ có rất nhiều người thuê. Nếu một người không thuê nữa, những người khác sẽ đến thuê. Dòng tiền thu được sẽ có thể đảm bảo cho hầu hết, nếu không phải tất cả, tiền cầm cố bạn phải trả. Mỗi người thuê cũng như một chiếc cột trụ chống đỡ cho sự đầu tư của bạn.

(Theo Investopedia)